Информация подготовлена
Санкт-Петербургским региональным сообществом
ассоциации «Русское общество оценщиков»
Налогообложение недвижимого имущества организаций регулируется главой 30 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).
В частности, ст. 378.2 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость определённых видов недвижимого имущества, признаваемых объектом налогообложения (административно-деловые центры, торговые центры, нежилые помещения, фактически используемые для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания и пр.).
Кадастровая стоимость определяется на основании проведения государственной массовой кадастровой оценки.
В настоящее время вопрос учета (неучета) налога на добавленную стоимость (далее – НДС) в рамках определения кадастровой стоимости
и рыночной стоимости для целей оспаривания кадастровой стоимости остается недостаточно проработанным.
В соответствии с положениями Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 4 августа 2021 года
№ П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» (далее – Методические указания), при определении кадастровой стоимости бюджетным учреждением проводится группировка объектов недвижимости.
Для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы (при необходимости) и кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется
в рамках каждой из групп (подгрупп).
В рамках одной группы (подгруппы) должны быть использованы одни
и те же подходы и методы, а также критерии сопоставления полученных результатов.
При этом, п. 44.2 Методических указаний установлено, что в рамках определения кадастровой стоимости методом затратного подхода, при определении зависимости затрат от удельных показателей затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных объектов производятся корректировки на величину НДС в сторону увеличения в случае использования справочных показателей, определенных без учета НДС. В случае если типичные для рынка элементы затрат не содержат НДС, корректировка использованных справочных показателей на величину НДС по этим элементам не производится.
Необходимо отметить, что затратный подход используется при определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.
Анализируя вопрос включения НДС в рамках определения кадастровой стоимости, следует обратить внимание на типичный порядок бухгалтерского учета объектов капитального строительства и типичный порядок определения рыночной стоимости для целей оспаривания.
В соответствии с приказом Минфина России от 17.09.2020 № 204н
«Об утверждении Федеральных стандартов бухгалтерского учета ФСБУ 6/2020 «Основные средства» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» при признании в бухгалтерском учете объект основных средств оценивается по первоначальной стоимости. Первоначальной стоимостью объекта основных средств считается общая сумма связанных с этим объектом капитальных вложений, осуществленных до признания объекта основных средств в бухгалтерском учете.
Правила формирования первоначальной стоимости в бухгалтерском и налоговом учете
При этом учитывается, что НДС является косвенным налогом. Объектом налогообложения являются не объекты имущественных прав (материальные объекты, объекты оценки), а результаты хозяйственной деятельности предприятия: реализация товаров (работ, услуг), ввоз товаров (ст.146 НК РФ).
Практика кадастровой оценки ОКС в Санкт-Петербурге и Ленинградской области
При кадастровой оценке объектов капитального строительства
в Санкт-Петербурге и Ленинградской области используются различные подходы, в результате которых НДС не добавляется к базе, рассчитанной без НДС,
и не вычитается из базы, не облагаемой НДС.
Например:
- При оценке промышленных, торговых, офисных и иных зданий расчет выполняется с использованием справочной стоимости строительства. НДС не добавляется. То же самое касается и помещений
в нежилых зданиях. - При оценке встроенных помещений в жилых домах и жилых квартир расчет выполняется с использованием аналогов – сходных встроенных помещений. В этом случае типичным продавцом таких помещений являются юридические лица, применяющие упрощенную систему налогообложения и физические лица, не являющиеся плательщиками НДС. Следовательно, налог не добавляется, но и не исключается из стоимости, так как на типичном рынке оборот таких помещений происходит между лицами, не уплачивающими НДС.
Исходя их практики, при оценке рыночной стоимости объектов для целей оспаривания кадастровой стоимости оценщики руководствуются теми же самыми положениями.
Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки «Цель и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России
от 20.05.2015 № 298, результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки,
в том числе при совершении сделок купли-продажи, передачи в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставной (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешения имущественных споров и в иных случаях.
Согласно пункту 1 статьи 8 НК РФ под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований.
Из пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристики, с наличием которой законодательство о налогах и сборах связывает возникновение налогообложения обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4–11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между не взаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункты 1,3 статьи НК РФ).
НДС исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз в соответствии с пунктом 1 статьи 166 НК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 154 НК РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.
Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости НДС является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер.
Данная позиция подтверждена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 от 2020 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.06.2020, а также Определением Верховного суда Российской Федерации от 25.03.2020 по делу №5-КА19-76.
Учитывая изложенное, обосновано сделать вывод о том, что при установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости НДС в эту стоимость не включается, так как само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС.